Nhiều hạn chế trong định giá đất

Theo Bộ TN&MT, hiện, pháp luật đất đai đã quy định các nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quy định 5 phương pháp định giá đất; quy định Chính phủ ban hành khung giá đất; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể; quy định về tư vấn xác định giá đất, quyền và trách nhiệm của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Theo đó, các quy định của pháp luật về giá đất đã tạo hành lang pháp lý đầy đủ để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể tại địa phương, làm căn cứ để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính, các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất và bảo đảm lợi ích hợp pháp cho người có đất thu hồi, góp phần giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế.

Nhờ đó, thời gian qua, một số địa phương đã tổ chức làm tốt công tác định giá đất cụ thể, lồng ghép việc xác định giá đất cụ thể trong quy trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất; việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện, đã góp phần tạo sự khách quan trong công tác định giá đất.

Tuy nhiên, quy định về định giá đất còn một số tồn tại, hạn chế như: khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trần khung giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Cùng với đó, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan; việc quy định nội dung, áp dụng phương pháp định giá đất chưa thực sự cụ thể, chưa quy định nguyên tắc ưu tiên trong áp dụng phương pháp định giá đất.

Ngoài ra, chưa có quy định về cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường; xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Điều này dẫn tới, việc tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tại một số địa phương còn chậm, ảnh hưởng đến việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn còn tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số khu vực; giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.

Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt), nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.

Ảnh minh họa

Tập trung khắc phục tồn tại

Để giải quyết các tồn tại, hạn chế đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tham mưu cho Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, quy định giá đất xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; quy định trường hợp không có đủ thông tin để xác định giá đất theo 4 phương pháp nêu trên thì áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; quy định việc lựa chọn áp dụng phương pháp định giá đất phải bảo đảm kết quả định giá đất cao nhất đối với thửa đất định giá.

Về lâu dài, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục nghiên cứu, rà soát các khó khăn, vướng mắc để đề xuất, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành trong thời gian tới, đặc biệt là các quy định định giá đất theo đúng Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Cụ thể, hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất; đồng thời, quy định UBND cấp tỉnh được áp dụng mức tỷ lệ nhân với giá đất trong bảng giá đất để tính các khoản thuế liên quan đến đất đai, thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân…

Quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Quy định phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện; quy định phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể; quy định bổ sung thành phần Hội đồng thẩm định giá đất là đại diện HĐND tại khu vực định giá đất, chuyên gia về giá đất để bảo đảm tính khách quan trong xác định giá đất cụ thể.

Quy định bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) về nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.

Trong thời gian tới, Bộ đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, trong đó: việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất của từng thửa đất; giá đất cụ thể do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện thẩm định trước khi UBND cấp tỉnh quyết định.