Chờ đợi quy hoạch và… nhà giá rẻ

Hướng tới sinh nhật 1.000 năm của Hà Nội và bản quy hoạch chung xây dựng Thủ đô dự kiến sắp sửa được phê duyệt sau gần 2 năm chờ đợi, các chuyên gia nhận định: “Có nhiều căn cứ để khẳng định, thị trường năm 2010 sẽ sôi động hơn”. Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, tại kỳ họp giữa năm 2010, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua bản Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội.

Hiện nay, quy hoạch này đang bước vào giai đoạn nước rút. Dự kiến, sau khi Bộ Xây dựng và tư vấn báo cáo Chính phủ về đồ án quy hoạch chung Hà Nội vào cuối tháng 2, tháng 3/2010 sẽ báo cáo xin ý kiến Bộ Chính trị và Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Sau đó, tháng 5/2010, sẽ báo cáo kết quả thực hiện công tác lập quy hoạch Hà Nội với Quốc hội. Thứ trưởng Bộ Xây dựng dự báo, khi có quy hoạch mới, nhiều dự án sẽ được cấp phép, giải tỏa. Các dự án này sẽ đáp ứng nhu cầu hiện đang còn rất lớn của người dân. Ông phân tích: “Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13m2. Trong khi đó, mục tiêu là đến năm 2015 phải đạt 15 m2/người và 20 m2/người vào năm 2020. Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 cần có tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới, còn phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm”.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, thị trường trong năm 2010 sẽ tiếp tục hồi phục vì nhu cầu còn rất nhiều, đặc biệt là thị trường nhà ở, văn phòng, khách sạn, các cơ sở thương mại, kinh doanh bán lẻ... Cơ sở để khẳng định điều này là kinh tế Việt Nam và thế giới đã có dấu hiệu hồi phục, cơ cấu gia đình đã có sự thay đổi, nhu cầu về chỗ ở khang trang ngày càng cao...

Không chỉ đặt mối quan tâm duy nhất vào "điểm nóng" Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà dự báo, năm 2010, thị trường bất động sản sẽ chuyển động mạnh ở phân khúc có tính thanh khoản cao. Những căn hộ có quy mô trung bình, giá cả vừa phải giao dịch sẽ sôi động vì đáp ứng được nhu cầu của số đông. Tuy nhiên, do các sản phẩm nhà ở chỉ có thể ra đời sau 2 - 3 năm kể từ khi dự án được khởi công, nên dù đã khởi động từ đầu năm 2009, song sức ảnh hưởng tới thị trường của phân khúc này chưa thể rõ nét trong đầu năm 2010. Cũng giống như quy hoạch chung Hà Nội, phải tới đầu quý IV/2010, những căn hộ giá rẻ đầu tiên mới chính thức được tung ra thị trường. Các doanh nghiệp đang “bơi” trong trào lưu nhà giá thấp cho rằng, tuy lợi nhuận không cao như căn hộ cao cấp, nhưng tiến độ xây dựng và bán hàng của phân khúc nhà giá thấp sẽ nhanh hơn rất nhiều, vốn đầu tư vì thế cũng quay vòng nhanh hơn. Tuy đã nhận được không ít hỗ trợ từ phía Nhà nước khi triển khai các dự án này, doanh nghiệp vẫn than khó vì giá đất (do UBND cấp tỉnh ban hành) hiện đã ở mức khá cao, khiến nhà đầu tư rất vất vả cân đối tài chính cho dự án.

Sức ép tài chính

Kỳ vọng thị trường sẽ tăng tốc trong năm 2010, song các nhà quản lý cũng thừa nhận quá trình hồi phục cũng sẽ gặp phải những khó khăn, đặc biệt là vốn và đất đai. Nhấn mạnh tới tính nhạy cảm của thị trường bất  động sản đối với các chính sách liên quan, thị trường vốn, chứng khoán..., Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, sức ép về vốn trong năm 2010 lên các dự án là rất lớn. Lâu nay, các doanh nghiệp bất động sản thường trông chờ vào ngân hàng về nguồn vốn. Lĩnh vực bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ và dài hạn. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm. Mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản thường bị khống chế tối đa khoảng 10%. Mỗi khi có vấn đề nhạy cảm về tài chính, lĩnh vực đầu tiên bị siết chặt tín dụng chính là bất động sản. Do đó, nếu chỉ trông vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp sẽ khó phát triển nhanh được.

Chia sẻ băn khoăn này, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm của thị trường bất động sản trong năm 2010, dù mức độ có thể thấp hơn 2009.  Do đó, mọi động thái về tăng nguồn cung tiền cho bất động sản sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại. Ông Đặng Hùng Võ cảnh báo: "Tới thời điểm này chưa thấy dấu hiệu thị trường bất động sản năm 2010 sẽ có đột biến. Nếu nguồn vốn tiếp tục bị ngăn chặn, thị trường sẽ ngưng trệ. Trong khi đó, xu hướng tăng giá sẽ làm cho nhà quản lý phải ưu tiên chống lạm phát. Vì thế lượng cung tiền từ các ngân hàng thương mại cho thị trường này có thể sẽ giảm rõ rệt”.

2 tỷ m2 là tổng diện tích nhà ở Việt Nam cần có vào năm 2020

Các chuyên gia đều nhất trí rằng, cần phải mở ra nhiều nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm và nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Cùng với đó, cần có cơ chế tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân để năng lực tài chính của doanh nghiệp luôn lành mạnh, đủ cung ứng cho các dự án bất động sản dài hơi.

Đặt cạnh mối lo tài chính, thủ tục hành chính còn rất phiền hà cũng được các chuyên gia đánh giá là một trong những rào cản chính đang kìm hãm sự phát triển của thị trường. Ông Nguyễn Trần Nam nói: “Lập một dự án bất động sản phải mất 2 - 3 năm, thậm chí lâu hơn mới có sản phẩm bán. Độ trễ về thời gian như vậy là quá lớn, nhiều khi không đáp ứng được nhu cầu. Bất động sản không thể như những hàng hóa khác, khi thấy thiếu hàng cũng rất khó nhanh chóng đẩy nguồn cung lên”.