Chưa khai thác được giá trị từ đất

Ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế tăng thêm từ 1,5 - 2 USD. Nhưng ở Việt Nam, dường như điều này ngược lại. Bởi lẽ, dù chưa có được con số thống kê chính thức, nhưng các chuyên gia đã đưa ra cảnh báo: Sự phát triển quá nóng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực cho nền kinh tế. Đặc biệt, con số 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường "ngầm", thời gian qua là một thực tế làm đau đầu các nhà hoạch định chính sách. Khó có thể hình dung nổi khi mà giá trị của đất được nhìn nhận từ thực tiễn một cách rõ ràng, nhưng để khai thác giá trị từ đất - một nguồn lợi khổng lồ hàng nghìn tỷ USD - thì các cơ quan Nhà nước lại chưa mấy khai thác hiệu quả

Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Thế nhưng, thời gian qua, thu ngân sách từ khai thác giá trị của đất mới chỉ chiếm con số khiêm tốn: Trên 7% tổng thu ngân sách. Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát.

Cần thực thi nghiêm các chính sách về đất đai

Một điểm đáng lo ngại là trong khi giá trị của đất đai đô thị ngày càng tăng cao thì các biện pháp, công cụ quản lý Nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự gia tăng về giá trị ấy. Như việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, có đến trên 50% nhà đất đô thị chưa được cấp giấy này. Hệ quả là các hoạt động mua bán nhà đất diễn ra chỉ trên thị trường ngầm bởi thiếu những giấy tờ cần thiết cho việc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch nhà đất qua Nhà nước (qua các sàn giao dịch).

Không những thế, đất đai mặc dù là của Nhà nước, nhưng Nhà nước không những không huy động được giá trị cực kỳ lớn của đất. Ngược lại, phải chi rất nhiều tiền đền bù khi thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình công cộng khác. Về nguyên tắc, giá đất quy định ngang giá thị trường. Nhưng thực tế lại không theo kịp sự biến động của thị trường, thiếu linh hoạt (do định giá 1 lần vào đầu năm), thiếu cơ sở khoa học và dữ liệu quy hoạch sử dụng đất (tính minh bạch…), môi trường, địa lý, nhu cầu phát triển và sử dụng đất…. nên giá quy định thường thấp hơn giá thị trường. Điều này không những gây thất thu cho Nhà nước, mà còn làm gia tăng thị trường ngầm trong quan hệ mua bán bất động sản. Trong rất nhiều trường hợp đất đai vô giá trở thành vô chủ, được các cơ quan ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ bán đi, mua lại kiếm lời bất chính.

Mỗi khu ở, công trình hay cụm công trình, thậm chí KĐT mới đều có các con số kinh tế đi kèm đảm bảo cho mức đầu tư và tỷ lệ lợi nhuận. Nhưng, có một vấn đề lớn trong quản lý đô thị là việc những khu phát triển mới sẽ đem lại thu nhập và đòi hỏi chi phí như thế nào, có tương xứng không đối với chính quyền đô thị, các nhóm dân cư và doanh nghiệp? Sự phân bổ chi phí qua thuế sử dụng đất, thuế gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công đem lại hiện còn mập mờ. Còn thiếu những tính toán minh bạch và thuyết phục để chỉ rõ những yếu tố lợi ích sòng phẳng để đánh thuế, phí, hay chi phí khác lên một hệ thống lợi ích và quan hệ đa chiều và phức tạp như đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Chênh lệch địa tô quá lớn

Để phát triển thị trường bất động sản thì phải gắn với quản lý chặt chẽ về đất đai, về tài chính đất đai. Luật Đất đai (2003) có quy định thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất ở mỗi địa phương. Từ khi có luật tới nay chỉ một số trung tâm được thành lập, nhưng cũng chỉ hoạt động hời hợt. Công tác cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cũng quá chậm khiến nguồn cung bất động sản không ra được thị trường chính thức (qua các sàn giao dịch) mà phải giao dịch ngầm, không quản lý được giá giao dịch, gây hỗn loạn thị trường. Quản lý đất đai không chặt đã dẫn tới chênh lệch địa tô quá lớn. Đây là mấu chốt cần phải điều chỉnh.