Vấn đề bạn hỏi, Sở Tài nguyên và Môi trường trả lời như sau:
1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tôi có được coi là hợp pháp không?
Bạn là cán bộ công chức Nhà nước từ năm 2013, hiện nay vẫn đang sản xuất nông nghiệp để có thêm thu nhập.
Năm 2015 bạn mua 01 thửa ruộng (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất lúa)) và làm thủ tục từ tháng 12/2015.
Như vậy, thời điểm bạn nhận chuyển nhượng đất lúa được áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai năm 2013, cụ thể:
- Tại Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Theo quy định nêu trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa theo quy định Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013.
2. Tôi có làm các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
- Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
- Tại điểm b, khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai, quy định:
“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;”.
- Tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, quy định:
“Điều 21. Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện đối với đất có điều kiện
…
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”.
Căn cứ các quy định nêu trên thì bạn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất lúa nhận chuyển nhượng như bạn đã nêu, ngoài ra còn bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ.