Bồi thường

Nguyễn Đức Hải - Umbalaxibui@gmail.com
HỎI:

Năm 1993, Ông Trịnh Tiến Giáp được cấp 160 m2 đất ở, năm 2002 ông mua thêm của thôn 200 m2 đất nông nghiệp liền kề mở rộng diện tích đất ở, diện tích mua thêm một phần ông đào ao thả cá (100 m2 ), phần còn lại tháng 7/2003 ông xây dựng 1 căn nhà kiên cố cấp 4 (100 m2), tổng diện tích thửa đất của ông là 360 m2, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 8/2014, UBND huyện X, thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất của Ông Giáp để thực hiện dự án làm đường, căn cứ vào các giấy tờ do gia đình cung cấp và hồ sơ sử dụng đất lưu tại địa phương (Giấy giao diện tích 160 m2 đất ở của UBND thị trấn năm 1993; phiếu thu tiền, giấy mua đất của thôn năm 2002, Bản đồ địa chính đo năm 2003);UBND huyện X lập phương án bồi thường đối với hộ ông Giáp: Diện tích 160 m2 được áp giá bồi thường theo mục đích sử dụng là đất ở; Diện tích 200 m2 đất mua của thôn không được xem xét bồi thường theo mục đích đất ở, chỉ bồi thường theo giá đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
Tháng 12/2014 sau nhiều lần thông báo, vận động gia đình ông Giáp chấp nhận phương án bồi thường nhưng không thành, UBND huyện X đã ban hành quyết định thu hồi đất, đồng thời ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đối với gia đình ông Giáp.
Gia đình ông Giáp không đồng ý, đã khiếu nại yêu cầu bồi thường toàn bộ diện tích 360 m2 là đất ở, nhưng không nhận sự trả lời thỏa đáng của chính quyền địa phương; UBND huyện X trả lời 200 m2 đất ông mua của thôn là đất nông nghiệp nên chỉ chấp nhận bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Em cần các anh chị giúp em ạ:
1. Phân tích và chỉ rõ các quy định về thẩm quyền của chính quyền các cấp trong thực hiện thu hồi đất, cấp GCN QSDĐ theo Luật đất đai ở các thời điểm theo diễn biến của vụ việc ?
2. Phân tích tính hợp pháp về quyền sử dụng đất của gia đình ông Giáp.
3. Ông Giáp phải làm gì để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình ? Hãy thu thập và đưa ra các chứng cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho ông Giáp ?
4. Phân tích quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện, các yêu cầu khi tiến hành thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng công cộng?
5. Vụ việc này thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào ? Vì sao ?
6. Tư vấn cho ông Giáp trình tự việc khiếu nại để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình ?
7. Giúp ông Giáp soạn thảo nội dung đơn khiếu nại gửi UBND huyện X?

TRẢ LỜI:
Vấn đề bạn hỏi, Sở Tài nguyên và Môi trường trả lời như sau:
Theo nội dung Bạn trình bày đề nghị giải đáp, Sở Tài nguyên và Môi trường trả lời Bạn theo quy định của pháp luật đất đai 2013 (tại thời điểm thu hồi đất tháng 12/2014), cụ thể như sau:
Theo quy định Luật Đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất được hiện theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013; căn cứ thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển cơ sở hạ tầng công cộng (được thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013; trình tự thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013 và quy định của địa phương (nếu có).
Theo nội dung Bạn trình bày về nguồn gốc sử dụng đất;  căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…” thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất của ông Trịnh Tiến Giáp được thực hiện như sau:
1. Đối với diện tích 160 m2 có nguồn gốc được UBND thị trấn giao đất ở năm 1993, trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định tại điều 100 và 101 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường đất ở theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.
2. Đối với diện tích 200 m2 có nguồn gốc mua của thôn năm 2002 (là đất nông nghiệp, liền kề với diện tích đất ở 160 m2 nêu trên), ông Giáp có thực hiện đào ao thả cá 100 m2 và đến tháng 7/2003 ông xây dựng nhà cấp 4 diện tích 100 m2
Tại thời điểm ông Trịnh Tiến Giáp mua đất của thôn năm 2002, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, tại Điều 37 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: “2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư”. Như vậy, việc ông Giáp mua đất của thôn năm 2002 (có phiếu thu tiền, giấy mua đất của thôn năm 2002) là trường hợp thôn giao đất trái thẩm quyền. Sau đó, ông Trịnh Tiến Giáp tự ý chuyển mục đích sử dụng 100 m2 đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích đất ở.
Tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.
Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất”.
Tại khoản 5 Điều 24 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở: “Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể sau khi đã làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với người giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đã làm nhà ở và không có chỗ ở nào khác.
Tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 quy định:
“3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”;
Tại điểm b khoản 3 Điều 62 quy định hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;”
Từ những quy định nêu trên và xét theo những tài liệu, thông tin mà Bạn cung cấp thì ông Trịnh Tiến Giáp đủ điều kiện bồi thường 100 m2 đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 nếu diện tích đất này đủ điều cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 5 Điều 24 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Diện tích 100 m2 ông Trịnh Tiến Giáp tự ý chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích đất ở sẽ bị xử lý theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến giải đáp nêu trên để Bạn tham khảo. Việc giải quyết cụ thể phải dựa trên giấy tờ chứng minh về việc sử dụng đất và hồ sơ thu hồi, bồi thường của ông Trịnh Tiến Giáp. Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất và quyết định cưỡng chế thu hồi đất đối với ông Giáp, trường hợp ông Giáp không nhất trí có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật khiếu nại năm 2011.

Câu hỏi cùng chuyên mục